El sistema de expropiación por concesionario
Codi de la iniciativa: GVA Participa-2024-10-486
Este sistema de ejecución está previsto en la Ley 9/2001 de Suelo de Madrid. La relación entre el concesionario y los propietarios de suelo está descompensada en favor del concesionario.
La ejecución del planeamiento por el sistema de expropiación por concesionario.
El sistema de expropiación por concesionario está previsto en la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, y a esta norma responden las siguientes observaciones críticas, que pretenden poner de manifiesto las disfunciones que, a mi juicio, presenta esta normativa, con el fin de que se puedan tener en cuenta en la ley valenciana en elaboración.
La consideración global que me merece este sistema, tal y como está regulado en la ley madrileña, es de falta de equilibrio entre los derechos y las facultades que atribuye al concesionario-promotor de la actuación y los que reconoce a los propietarios de suelo. En paralelo también se aprecia una atribución a la Administración pública que dirige el proceso -normalmente un Ayuntamiento- de amplias potestades discrecionales en cuestiones cruciales cuya regulación en la ley es inexistente o muy escasa, lo que acentúa enormemente el grado de discrecionalidad en las decisiones que debe adoptar.
Veamos algunas de las disposiciones que contiene esta Ley.
Derecho de adjudicación preferente del concurso para elegir al concesionario-promotor de la actuación (art. 119.2). Los propietarios que representen, al menos, el 50 por cien de la superficie del ámbito de la actuación tiene, en principio, un derecho preferente a la adjudicación del concurso, pero a renglón seguido se especifica que esto será así “siempre que su oferta iguale la más ventajosa de entre las restantes ofertas presentadas”. ¿En qué queda el derecho de adjudicación preferente?
Formalización de un convenio (art. 119.5). Esta cuestión es clave tal y como la recoge la Ley, puesto que se limita a decir que la concesión se formalizará en un convenio, sin más. Nada se dice sobre las cuestiones que pueden ser objeto del convenio, ni se establecen límites en su contenido, de modo que el régimen jurídico que regirá la ejecución del Plan, y por tanto los derechos y obligaciones del concesionario y de los propietarios, se va a concretar en un convenio en el que no habrán participado estos últimos. Es más, cabe cuestionar incluso la necesidad de un convenio, habida cuenta de que el pliego de condiciones que rige el concurso ha de determinar “con precisión … las características técnicas, jurídicas y económicas de la actuación a ejecutar” (art. 119.1). Esta ausencia de regulación se traduce en un desequilibrio entre las posiciones del concesionario-promotor y los propietarios, y en la atribución a la Administración actuante de unas amplísimas potestades discrecionales. La combinación de ambas realidades puede derivar en un cóctel explosivo.
Pago del justiprecio en especie (art. 121). Según el aparado segundo de este artículo, el pago del justiprecio podrá producirse mediante la adjudicación de fincas y parcelas “de acuerdo con el expropiado”. Sin embargo el apartado tercero dice que el desacuerdo en la valoración de la finca o parcela ofrecida en pago del justiprecio “no impedirá la adjudicación de un bien por otro”. La contradicción parece evidente. La opción que debería prevalecer es la primera, que requiere la conformidad del expropiado para que pueda satisfacerse el justiprecio en especie. Lo contrario supondría debilitar la posición jurídica del propietario, favoreciendo la del concesionario-promotor.
Liberación de la expropiación (art. 119.6 y art. 122). La Ley establece la posibilidad de liberar de la expropiación determinados bienes y derechos, eso sí, “mediante la imposición de las condiciones urbanísticas que procedan para asegurar la ejecución del planeamiento”. La pregunta es qué utilidad tiene esta posibilidad para una correcta ejecución del Plan. Personalmente no veo ninguna. Tampoco queda claro cómo se solventarán los problemas que se presentarán en la práctica, dado que antes de ejecutar el Plan lo que hay en el territorio son fincas cuya configuración no tiene nada que ver con la ordenación que establece el Plan. Liberar de la expropiación algunas de ellas supondrá dejar una serie de “islas” en el territorio sin ninguna lógica urbanística, por lo que necesariamente han de dificultar y complicar la ejecución del Plan.
Para finalizar quiero poner de relieve que, tal y como está regulado, este sistema de ejecución se presta a que se forme un “tándem” potentísimo entre el Ayuntamiento (falto de recursos económicos y de personal cualificado) y la empresa concesionaria-promotora de la actuación, que sí cuenta -especialmente las grandes constructoras- con fuentes de financiación y abundantes medios personales y materiales, en detrimento de los propietarios.
Valencia, 3 de octubre de 2024.
Fdo. Antoni Lluch Corell
Abogado Colegiado ICAV nº 2278
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